茂名市人民政府

政策原文：茂名市人民政府關于印發《茂名市物業管理辦法（試行）》的通知

　　按照《茂名市人民政府辦公室關于進一步做好政策解讀及決策預公開工作的通知》要求，我局對規范性文件《茂名市物業管理辦法（試行）》（以下簡稱《辦法》）解讀如下：

　　一、出臺背景、依據等介紹

　　隨著本市物業服務行業的迅速發展和業主權利意識的提高，物業管理成為當前社會普遍關注的熱點問題和難點問題：如業主大會、業主委員會成立困難，運作不規范；開發建設遺留問題影響到物業管理的正常開展；物業服務交接不規范，缺少有效管理手段；物業服務不規范，與業主要求差距較大，業主與物業服務企業之間缺乏合作信任等等。當前我市物業管理面臨的諸多矛盾，從解決民生更關注的問題和提升城市管理的角度，我市有必要做好物業管理立法工作。

　　主要法律政策依據及參考文件如下：

　?。ㄒ唬吨腥A人民共和國民法典》

　?。ǘ段飿I管理條例》《住房和城鄉建設部等部門關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》

　?。ㄈ稄V東省物業管理條例》

　?。ㄋ模稑I主大會與業主委員會指導規則》

　　二、三大創新

　　從《辦法》規范內容看，主要結合我市物業管理現實狀況和關鍵環節，體現了三大創新。

　　一是思想創新。根據習近平總書記強調堅持黨的領導、人民當家作主、依法治國的三者統一原則，強調黨建工作在社區管理的重要作用，鼓勵和支持符合條件的社區“兩委”成員、居民小組組長、中國共產黨黨員業主積極參與小區業主委員會工作，形成“紅色社區”管理，明確業主大會、業主委員會、物業服務企業在社區黨組織領導下依法依規開展物業管理活動。

　　二是體制創新。基于“兩級政府、三級管理、條塊結合、屬地管理”的原則，從立法層面明確各方管理職責，實現物業管理重心下移，更好的發揮區、街屬地管理的優勢，強化條塊結合、以塊為主、齊抓共管的工作格局。本《辦法》區分市級以及住房和城鄉建設主管部門職責；明確市、區（縣級市）、鎮人民政府（街道辦事處）三級管理范圍；將具體業務“下沉”，發揮市主管部門的指導職能，充分發揮基層街道辦事處、居委會的作用。

　　三是機制創新。本《辦法》對業主大會、自治管理、招投標、承接查驗、物業服務與收費、物業使用和維護、住宅專項維修資金等制度進行了細化和補充；在吸納我市之前出臺的政策和文件的基礎上，增加了物業行業誠信檔案機制、增設了共有收益管理制度、物業管理退出和移交等制度，明確了物業服務企業的權利義務范圍，從而進一步健全完善我市物業管理市場運行機制，使其逐步走上制度化、法制化的道路。

　　三、主要內容

　　《辦法》主要內容說明如下：

　　《辦法》共七章，六十五條，分別就業主、業主大會、業主委員會、前期物業管理、物業管理服務、物業的使用和維護、法律責任等方面進行規定。

　?。?/strong>一）關于黨建引領物業管理的思想指導。在《辦法》總則中設置“黨建引領”的相關條款，鼓勵支持符合條件的社區“兩委”成員、居民小組長、中國共產黨黨員業主通過法定程序當選為業主大會籌備組業主代表、業主委員會委員，依法履行職責。

　?。?/strong>二）關于兩級政府、三級管理、條塊結合、屬地管理的物業管理體制。《辦法》總則部分，按照國家推行行政管理體制改革和市委、市政府關于物業管理體制機制改革的要求，以市、區（縣級市）兩級政府為領導，將物業管理納入社會治理體系，根據需要建立聯席會議制度或者成立工作專班，統籌解決物業管理重大問題。同時發揮市、區、街道辦事處、鄉（鎮）人民政府在物業管理中的組織、監督、協調和指導的作用，在突出物業管理行政主管部門牽頭作用的同時，推動各相關職能部門管理職責清晰化、明確化，發揮轄區街道辦事處、鄉（鎮）人民政府與小區和業主密切相聯和居（村）民委員會熟悉了解居民的優勢，強化屬地化管理，將矛盾和糾紛化解在基層，從而維護區域和諧和社會穩定發展。

　?。ㄈ╆P于發揮物業管理行業協會作用。《辦法》總則部分，鼓勵本市物業服務企業加入物業管理行業協會，發揮行業協會自律管理作用，通過開展業主滿意度測評，建立物業服務企業及其從業人員誠信檔案，有效規范行業行為。

　?。?/strong>四）關于業主、業主大會、業主委員會。《辦法》第二章以發揮業主、業主大會和業主委員會的主體作用為載體，規范了業主大會和業主委員會籌備、選舉、開會、日常工作及工作職能等問題，強化管理的規范化、透明化，形成了一套完備的工作流程?！掇k法》明確了業主的范圍以及權利義務，有效規范業主依法維權、依法擔責。進一步詳細規定了業主大會籌備組、業主委員會成立的流程，對未選舉產生業主委員會、業主委員會不履行職責、無法正常開展工作的，明確了由居（村）民委員會代行業主委員會職責，從而確保小區物業管理的正常秩序。對業主委員會工作經費的來源、管理進行規定，保障業主委員會日常運作。

　?。?/strong>五）關于前期物業管理。《辦法》第三章對前期物業管理活動進行細化規定，突出強調了前期物業服務的招標、中標備案制度。前期物業管理是物業管理過程中一個較為重要的過渡性階段。從我市的實際情況來看，前期物業管理的矛盾糾紛相對突出，主要體現在建設單位在開發建設過程中遺留的工程質量和配套不完善、建設單位選聘前期物業服務企業、業主委員會與前期物業服務企業矛盾沖突等問題。因此，《辦法》強化了前期物業服務招投標管理；要求建設單位應當將前期物業服務合同作為物業買賣合同附件一并公示；明確前期建設與物業服務后期責任點，明確建設單位在前期物業服務期間的權利和義務、建設單位和前期物業服務企業承接物業的查驗和資料移交工作，以規范建設單位依法選聘前期物業服務企業，業主委員會成立后依法處理與前期物業企業的關系。

　　(六) 關于物業服務管理。《辦法》第四章對業主委員會成立后物業服務管理工作進行規范?！掇k法》對物業服務的內容、履約責任等進行了規范，規定了物業管理區域內，由物業服務企業負責管理的共用部位、共用設施設備存在安全隱患時采取的具體防范措施； 規定了物業服務企業續聘、選聘、退出程序以及相關物業、資料、財物的交接義務，確保業主委員會依法選聘、續聘物業服務企業，維護物業管理區域內的正常管理秩序，確保物業服務企業依照約定履行管理職責和收取物業服務費用，保障業主對物業管理的合法知情權、監督權。

　　(七) 關于物業的使用和維護。《辦法》第五章對物業的使用、車位管理、物業裝修裝飾監管、共有收益使用、住宅專項維修資金使用等進行細化規定?！掇k法》緊密結合當前物業管理使用和維護中所容易出現的問題進行了規范。一是明確了物業使用中的禁止行為以及如何處理。二對業主、物業使用人在房屋裝飾裝修和安全使用當中禁止行為和注意事項進行了具體規定，并強調了業主委員會和物業服務企業的監管義務。三是對我市車位、車庫使用矛盾問題，明確規劃區域內車位、車庫優先滿足業主需求，鼓勵租售并舉的方式盤活小區車位、車庫使用。四是明確細化了住宅專項維修資金制度；五是共有收益的來源、使用方式進行明確規定，確保小區維修資金來源，保護業主共有部分經營收益權利；六是針對物業人防設施保護、安裝以及物業服務企業消防安全義務進行規定，解決人防通訊設施安裝困難，小區消防維護不到位難題；七是伴隨新能源汽車和電動車的普及，車輛充電設施匱乏所面臨小區充電基礎設施改裝難問題，通過明確物業服務企業的協助配合義務，鼓勵業主通過管理規約確定充電設施安裝問題。

　?。ò耍╆P于法律責任。《辦法》第六章在《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》《廣東省物業管理條例》的基礎上，規定了對物業行政主管部門、街道辦事處、鄉（鎮）人民政府和其他有關行政主管部門、建設單位、物業服務企業違反相關規定的依法處置。